Wanneer wordt u eigenaar?

De stappen in de eigendomsoverdracht

De aankoop van een bestaande woning gebeurt doorgaans in twee stappen.

Eerst wordt een verkoopsovereenkomst opgemaakt tussen de twee partijen. Dat document wordt ook 'het compromis' of 'de voorlopige overeenkomst' genoemd. Vergis u niet: zodra dit compromis getekend is, is de verkoop definitief, zelfs bij een overlijden en ook als er nog geen voorschot is betaald.
Binnen de vier maanden na ondertekening van deze onderhandse verkoopovereenkomst, moet een verkoopakte bij de notaris worden opgemaakt. De notaris neemt in de akte de voorwaarden van het compromis over.

Het is daarom aan te raden de onderhandse overeenkomst  te laten opstellen of nakijken door de notaris. Dat brengt geen extra kosten mee, maar het vraagt natuurlijk wel tijd, en kopers en verkopers willen meestal vlug zekerheid.

Om geen kat in een zak te kopen en toch geen mooie kans te laten voorbijgaan, kan u aan de verkoper vragen een optieovereenkomst af te sluiten. Dat is een overeenkomst waarbij de eigenaar belooft niet aan iemand anders te verkopen binnen een bepaalde periode, meestal een week of veertien dagen. De verkoop wordt dan pas definitief bij het 'lichten' van de optie; vanaf dan heeft de optieovereenkomst dezelfde waarde als een gewone onderhandse overeenkomst.
De verkoper kan u gratis zo een bedenktijd toestaan, maar soms wordt hiervoor een betaling gevraagd. Koopt u toch niet, dan houdt de eigenaar dat bedrag als schadeloosstelling. Koopt u wel, dan is dit bedrag een eerste voorschot.

Soms wil u wel kopen, maar bent u nog niet zeker dat u een lening zal krijgen. Of misschien twijfelt u er aan of u een stedenbouwkundige vergunning kunt krijgen voor de verbouwingen die u wil doen.
Dan kunt een onderhandse overeenkomst afsluiten met opschortende voorwaarden. U bent dan pas gebonden aan het compromis als die voorwaarde vervult is. Zorg er voor dat de opschortende voorwaarden in detail beschreven zijn, zodat er geen discussie achteraf is. Laat u bijstaan door een notaris of een specialist; de notaris rekent hiervoor geen extra kosten.

De verkoop is dus in principe definitief bij het ondertekenen van de onderhandse overeenkomst. Toch wordt u pas echt eigenaar op het moment dat de notaris de verkoopakte laat overschrijven op het hypotheekkantoor.
Dat gebeurt onmiddellijk na opmaak van de akte. Vanaf dan kan niemand nog beslag laten leggen op het goed voor schulden van de vorige eigenaar. De verkoper kan dan ook geen hypotheek meer nemen op het goed. U kunt dus gerust zijn.

Is het compromis getekend en heeft u al een groot voorschot betaald, dan voelt u zich al eigenaar.  U wil zo vlug mogelijk enthousiast aan de slag in uw nieuwe woning. Dan ontstaan soms wrijvingen met de verkoper omdat die u nog geen sleutel wil geven.
Toch is dat begrijpelijk, want als er voor het verlijden van de akte bij de notaris, schade komt aan het goed is de verkoper meestal nog verantwoordelijk omdat hij officieel nog eigenaar is.

U kunt daarover wel afspraken maken. Dat kan in de verkoopsovereenkomst zelf of in een apart document, maar doe het altijd schriftelijk en door alle partijen ondertekend. Meestal wordt afgesproken dat de koper een brandverzekering afsluit, ingaand op de dag dat hij de sleutel krijgt. Vermeld ook voor welke werken er toestemming gegeven wordt.

U kunt ook met een huurcontract van bepaalde duur werken. U maakt dan een huur- of gebruiksovereenkomst op voor de maanden tussen het compromis en de akte. Zelfs als u geen huurgeld moet betalen is dat nuttig, omdat het rechtszekerheid geeft. U heeft dan voor deze periode de gewone rechten en plichten die tussen huurder en verhuurder gelden.

Toch blijft het veiligste voor iedereen wachten tot na de akte om uw nieuwe woning te betrekken of er werken te doen.

Zodra u als eigenaar ingeschreven staat op het hypotheekkantoor heeft u alle rechten als eigenaar. Maar ook de plichten.
Vergeet niet onmiddellijk de nodige verzekeringen af te sluiten.
Is de woning verhuurt, dan neemt u ook de plichten als verhuurder over. Vergeet daarom niet bij het afsluiten van het compromis goed het lopende huurcontract na te zien. Een 'zittende huurder' kan anders voor heel wat vertraging in uw plannen zorgen.
Was de woning opgenomen op de inventaris van ongeschikte  of  onbewoonbare woningen, verwittig dan de diensten van het agentschap Wonen in uw provincie. Zo krijgt u vrijstelling van heffing als nieuwe eigenaar en de tijd om te renoveren.
Stond de woning al lang leeg, neem dan contact met de gemeente om er voor te zorgen dat  u geen leegstandsbelasting moet betalen.

 Opgelet: bij een openbare verkoop wordt de akte onmiddellijk opgemaakt na de toewijzing in de verkoopzaal. Dan wordt u dus onmiddellijk eigenaar, de fase van het 'compromis' wordt overgeslagen.