Stap 4: Besluit onbewoonbaarheid nemen
Aandachtspunten bij opmaken onbewoonbaarheidsbesluit
Aangezien er sprake is van een acuut gevaar, moet de burgemeester zijn besluit zo snel mogelijk nemen. Dat neemt evenwel niet weg dat hij zijn besluit goed moet motiveren en de passende maatregelen moet opleggen. Daarnaast moeten de beroepsmogelijkheden en de inventarisatie worden vermeld en moet er een registratieattest worden opgemaakt.
Opmerking:
Conform art. 182, §2 van het Gemeentedecreet moet de gemeentesecretaris de beslissingen van de burgemeester mee ondertekenen.
In de bijlagen[1] vindt u een modelbesluit tot onbewoonbaarverklaring in toepassing van art. 135, §2 Nieuwe Gemeentewet.
[1] De bijlagen kunnen gedownload worden op:
Datum laatste aanpassing: 25-01-2012
1. Acuut risico aantonen
De burgemeester treedt op als een orgaan van de gemeente en moet beoordelen of de openbare veiligheid en openbare gezondheid dermate in gevaar zijn dat het noodzakelijk is om art. 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet in te roepen en een onbewoonbaarheidsbesluit te nemen. Hij moet hierbij het algemeen belang afwegen tegenover het individueel belang van de bewoner of de eigenaar en moet daarbij de beginselen van behoorlijk bestuur (motiveringsplicht, evenredigheidsbeginsel) respecteren.
Het onbewoonbaarheidsbesluit valt onder toepassingsgebied van de wet van 29 juli 1991 op de formele motiveringsplicht, dit wil zeggen dat de beslissing de motivering in rechte en in feite moet bevatten die tot de beslissing geleid hebben. De burgemeester moet dan ook in zijn besluit de elementen vermelden op basis waarvan hij zijn oordeel heeft geveld en op basis waarvan hij aanneemt dat er effectief een gevaar voor de openbare veiligheid en/of de openbare gezondheid is.
Het onbewoonbaarheidsbesluit moet dus heel concreet de elementen omschrijven waaruit het gevaar voor de openbare gezondheid of de openbare veiligheid blijkt, bv. door de vaststellingen uit het verslag van het onderzoek weer te geven. In het besluit moet het risico voor de openbare gezondheid/veiligheid worden vastgesteld en moet worden aangetoond dat het onbewoonbaarheidsbesluit en de vastgestelde maatregelen redelijk verantwoord zijn. Als er een hoorzitting is doorgegaan (mondeling of schriftelijk), dan gaat de burgemeester eveneens in op de (tegen)argumenten die tijdens de hoorzitting naar voor zijn gekomen.
Datum laatste aanpassing: 25-01-2012
2. Maatregelen opleggen met oog op herstel van openbare veiligheid en gezondheid
De burgemeester moet de nodige maatregelen nemen om het acuut gevaar weg te nemen. Deze worden in het onbewoonbaarheidsbesluit vermeld. De maatregelen kunnen zich uitstrekken tot private eigendommen en zijn niet beperkt tot publieke plaatsen. In de mate waarin er zich een bedreiging voor de openbare veiligheid en gezondheid voordoet in een private woning, kan (en moet) de burgemeester eveneens de nodige maatregelen bevelen[1].
Bijvoorbeeld:
- (een deel van) de woning afsluiten;
- beveiligingswerken opleggen;
- een bevel tot ontruiming uitvaardigen en een woonverbod opleggen;
- concrete herstellingswerken opleggen om de acute gevaren weg te werken;
- een bevel tot (geheel of gedeeltelijke) slopen van de woning uitvaardigen[2];
De burgemeester moet conform de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (o.a. het evenredigheidsbeginsel) zelf beoordelen welke maatregel hem het beste lijkt om het gevaar voor de openbare veiligheid aan te pakken, maar de concrete inhoud van de te bevelen maatregelen moet afgestemd worden op het concrete risico en moet er mee in verhouding staan[3]. De burgemeester moet voor die maatregel kiezen die noodzakelijk is voor de openbare veiligheid of gezondheid en tegelijk de belangen van de eigenaar en/of bewoner het minste schaadt. Zo kan hij geen bevel tot slopen van de woning uitvaardigen als het gevaar voor de openbare veiligheid ook met minder drastische maatregelen kan worden weggewerkt[4].
Opmerking:
De in het onbewoonbaarheidsbesluit opgelegde maatregelen mogen niet verder gaan dan wat nodig is om de veiligheid en de openbare gezondheid te verzekeren.
Als de opgelegde maatregelen, die noodzakelijk zijn om het gevaar voor de openbare veiligheid of gezondheid weg te werken, niet zijn uitgevoerd binnen de vooropgestelde termijn, kan de burgemeester ze met dwang (doen) uitvoeren en de kosten verhalen op diegene die in gebreke blijft.
[1]Is er een stedenbouwkundige vergunning vereist als de opgelegde werken volgens de Vlaamse Codex RO vergunningsplichtig zijn?
De Raad van State vereist steeds een stedenbouwkundige vergunning, behalve in geval van hoogdringendheid; een in het kader van artikel 135 Nieuwe Gemeentewet opgelegde maatregel stelt de uitvoerder van de werken niet vrij van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de regelgeving inzake ruimtelijke ordening. Indien beroep wordt gedaan op de hoogdringendheid om geen stedenbouwkundige vergunning te eisen, behoort het aan de hoven en de rechtbanken om de ingeroepen hoogdringendheid te beoordelen, ofwel in het kader van een kortgeding, ofwel in het kader van een strafzaak.
Indien het pand het voorwerp is van een beschermingsmaatregel in het kader van de regelgeving monumenten en landschappen dient de burgemeester hiermee bij het opleggen van zijn maatregelen rekening te houden. Zo zal hij in de mate van het mogelijke zijn maatregelen moeten bepalen in het licht van de doelstellingen van deze regelgeving (bv. niet de sloop bevelen, maar stuttingswerken; indien de sloop toch onvermijdelijk is, zal hij flankerende maatregelen moeten bevelen die heropbouw mogelijk maken, …).
[2] Als de burgemeester een bevel tot slopen uitvaardigt, bepaalt hij best ook hoe ver dit slopen moet gaan (in principe tot het gevaar is weggewerkt).
[3] De burgemeester beschikt immers over een “discretionaire appreciatiebevoegdheid”.
[4]Indien de burgemeester in zijn besluit de verplichting oplegt om een bouwvallig gebouw te herstellen, staat dit niet in de weg dat de eigenaar die het gebouw wil slopen dit ook doet. Daarvoor heeft hij uiteraard een stedenbouwkundige vergunning nodig, maar deze kan hem niet geweigerd worden omwille van het enkele feit dat de burgemeester heeft bevolen het gebouw te herstellen.
Datum laatste aanpassing: 25-01-2012
3. Herhuisvesting
Eenieder heeft recht op een behoorlijke huisvesting. Als de woning ontruimd moet worden, neemt de burgemeester dat op in zijn besluit. In dat geval moet de gemeente de bewoners begeleiden en ondersteunen. Dat houdt onder meer in: hulp bieden bij het zoeken naar een andere huisvesting (tijdelijk of permanent, op de private of de sociale huurmarkt), juridische ondersteuning bieden (bvb. uitleg geven over de gevolgen van het onbewoonbaarheidsbesluit op de huurovereenkomst), de inboedel opslaan, administratieve ondersteuning,…
Als de burgemeester, in toepassing van art. 1382 van het Burgerlijk Wetboek, de kosten die hij heeft gemaakt bij het herhuisvesten van de bewoners wil recupereren bij de eigenaar, neemt hij dat eveneens op in zijn besluit. Het is belangrijk hierbij redelijk te blijven, de nodige bewijsstukken bij te houden en aan de eigenaar te bezorgen.
Datum laatste aanpassing: 25-01-2012
4. Opname op inventarislijst vermelden en registratieattest opstellen
In het besluit wordt best vermeld dat de betreffende woning op de datum van het onbewoonbaarheidsbesluit wordt opgenomen op de gewestelijke inventarislijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen.
De gemeente moet bovendien samen met het besluit tot onbewoonbaarverklaring een registratieattest bezorgen aan alle houders van het zakelijk recht. Dit zijn de houders van de volgende rechten:
- volle eigendom
- recht van opstal of van erfacht
- vruchtgebruik.
Met een registratieattest worden de houders van het zakelijk recht officieel in kennis gesteld van de opname op de gewestelijke inventarislijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen en de gevolgen ervan (heffing na twaalf maanden en voorkooprecht). Een model van registratieattest is terug te vinden in de bijlagen[1].
[1] De bijlagen kunnen gedownload worden op:
Datum laatste aanpassing: 25-01-2012
5. Beroepsmogelijkheden en klachtenprocedure vermelden
Geen administratief beroep voorzien tegen het onbewoonbaarheidsbesluit
De beroepsmogelijkheden tegen een besluit van de burgemeester op basis van artikel 135 Nieuwe Gemeentewet verschillen van deze van een besluit op basis van artikel 15 Vlaamse Wooncode. Er is eigenlijk geen georganiseerd administratief beroep voorzien tegen een onbewoonbaarheidsbesluit op basis van artikel 135 Nieuwe Gemeentewet. Diegene die zich erdoor benadeeld voelt moet dus in principe een beroep tot schorsing en/of vernietiging instellen bij de Raad van State [1] en dit binnen zestig dagen nadat hij in kennis is gesteld van het besluit van de burgemeester. Dat moet in het besluit zelf worden vermeld, zoniet begint de beroepstermijn niet te lopen. De procedure moet gevoerd worden tegen de burgemeester.
Opdat de Raad van State zou kunnen beoordelen of het besluit tot onbewoonbaarverklaring regelmatig is, is het noodzakelijk dat alle stukken bij het dossier worden gevoegd.
Wel een algemene klachtenprocedure voor elke belanghebbende
Het heffingsdecreet verwijst wel uitdrukkelijk naar de klachtenprocedure voorzien in het Gemeentedecreet. In het onbewoonbaarheidsbesluit wordt dan ook best gewezen op de mogelijkheid om klacht in te dienen bij de provinciegouverneur. Conform art. 34bis, §4 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 (het zogenoemde Heffingsdecreet) is de algemene toezichtsregeling vermeld in de artikelen 255 tot 258 van het Gemeentedecreet immers van toepassing.
Zodra de houder van het zakelijk recht aantoont dat hij een klacht heeft ingediend bij de provinciegouverneur, wordt de opname op de inventarislijst geschorst en dit tot de klachtenprocedure volledig is afgerond.
Opgelet:
De termijn om beroep in te stellen bij de Raad van State wordt niet geschorst door het indienen van een klacht bij de provinciegouverneur.
Na afloop van de klachtenprocedure wel administratieve beroepsmogelijkheid tegen de registratie in de gewestelijke inventaris voor de houders van het zakelijk recht
Als de gouverneur een definitief antwoord over de klacht heeft bezorgd, kan de houder van het zakelijk recht desgewenst nog bij de minister in beroep gaan tegen de registratie (dit wil zeggen: tegen de opname in de gewestelijke inventarislijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen). Hij moet dan een beroepschrift indienen binnen dertig dagen na ontvangst van het antwoord van de gouverneur. De minister moet vervolgens uitspraak doen binnen drie maanden na ontvangst van het beroepschrift.
[1] Schorsing van een administratieve rechtshandeling is mogelijk indien:
- Er ernstige middelen worden aangevoerd.
- De onmiddellijke tenuitvoerlegging een moeilijk te herstellen ernstig nadeel kan berokkenen.
Uit rechtspraak van de Raad van State blijkt dat:
- het feit dat 1) de bewoner in een precaire situatie zit, 2) het gebrek aan financiële middelen en 3) de onmogelijkheid om, in de door de burgemeester opgelegde zeer korte termijn, het pand te verlaten en een nieuwe woning te vinden, inhoudt dat er voor de bewoner een ernstig en moeilijk te herstellen nadeel is (en dat bijgevolg de schorsing van het burgemeesterbesluit wordt bevolen).
- ten gevolge van een onbewoonbaarheidsbesluit huisvesting verliezen “en dit te midden van de winter” en “op elk ogenblik uit het huis kunnen worden gezet zonder dat in een nieuwe, gelijkaardige huisvesting is voorzien”, kan aanzien worden als een moeilijk te herstellen ernstig nadeel.
- Een financieel nadeel is in principe geen moeilijk te herstellen ernstig nadeel. Dit kan het echter wel worden wanneer het moeilijk berekenbaar is en wanneer het zo overweldigend is dat de leefbaarheid van de onderneming erdoor in het gedrang komt.
Datum laatste aanpassing: 25-01-2012
Good practice: afsprakenkader opstellen
Good practice: samen met alle relevante lokale woon- en welzijnsactoren (gemeente of intergemeentelijk samenwerkingsproject lokaal woonbeleid, woonwinkel, OCMW, CAW, huurdersbond…) een afsprakenkader opstellen over de manier waarop herhuisvesting binnen uw gemeente wordt georganiseerd.
Dankzij dergelijk afsprakenkader is het tijdens een crisissituatie meteen duidelijk wie welke rol vervult en welke de beschikbare tijdelijke of permanente herhuisvestingsmogelijkheden zijn.
Meer informatie over het organiseren van herhuisvesting vindt u in “SOS Huisvesting – Modellen en tips voor de organisatie van tijdelijke huisvesting door het OCMW” van VVSG (Uitgeverij Politeia, 2009 ).
Datum laatste aanpassing: 25-01-2012
Good practice: zelf brief sturen
Good practice: zelf een brief sturen naar de lokale sociale verhuurders (sociale huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren en eventueel het OCMW) om hen op de hoogte te brengen van het onbewoonbaarheidsbesluit en het recht op voorrang.
Datum laatste aanpassing: 25-01-2012
